Page 72 - 市區重建局2023-24年報

管理層討論及分析

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二零二三╱二四年度，由於新冠肺炎疫情後復甦速度較預期緩慢，不明朗因素揮之不去，香港的經濟及物
業市場均面臨挑戰。全球通脹持續、大幅收緊貨幣政策的滯後影響、利息高企及地緣政治局勢持續緊張，
亦令情況更嚴峻。於二零二四年二月，政府撤銷住宅物業需求管理措施，樓市一度出現「小陽春」。然而，
連串經濟不利消息及利息持續高企打擊潛在買家的置業意欲，中原城市領先指數全年下跌百分之十六。此
外，在住宅供應充足的情況下，租金回報率與利息收入之間的差距擴大，繼續抑制物業投資需求，窒礙樓
市反彈。

高息環境不僅削弱置業人士的購買力及投資物業需求，更令發展商難以合理成本取得融資，導致發展商在
新發展項目的投標與出價採取較保守策略。年內，政府、港鐵公司及市建局分別進行六次賣地招標均因投
標價偏低或無接獲標書而流標，致使地價保持低迷。
面對上述挑戰，市建局於二零二三╱二四年度僅得一個項目成功招標，即盛德街╱馬頭涌道的公務員建屋
合作社樓宇重建項目 (CBS-1:KC)。招標所得的十九億港元前期款項，只收回約百分之五十六的項目成本，
因而錄得虧損近十五億港元。在物業市場持續低迷的情況下，市建局未來的項目招標結果存在頗大變數，
嚴重影響推展新項目的可動用資金。市建局將密切關注市場情況，審慎管理現金流，並適時調整項目執行
計劃表，確保財務狀況持續穩定。

另一方面，「七年樓齡」的補償機制亦持續對重建項目造成沉重的財務負擔。市建局按照同區樓齡為七年的
假設重置單位的價格，釐定自住住宅物業的收購價，導致收購成本高昂。在市場下行再加上執行「七年樓
齡」收購機制的情況下，項目收入不能抵銷收購成本，無可避免地對市區更新工作構成壓力。

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當重建進度追不上舊區老化速度，市區更新之路仍考驗重重。

目前，香港約有一萬三千幢樓齡已屆五十年或以上的住宅╱綜合用途樓宇；預計至二零四六年，有關數目
將攀升至約二萬八千幢。儘管香港的樓宇結構主要為鋼筋混凝土，可使用年期可達五十年或以上，但不少
樓齡五十年以下的樓宇，尤其那些缺乏適當管理與維修的大廈，狀況均急速老化，並出現不同程度的破
損，危害公眾安全。歸根究底，業主缺乏樓宇復修相關的知識、組織能力和財政儲備，俱令他們對大廈保
養的意識及承擔不足；同時舊區「劏房」林立，亦對樓宇結構和排污系統造成沉重負擔，令樓宇的整體狀況
及居住環境更為惡化。

此外，由於大部分舊樓群發展密度過高以致重建潛力減低，因此難以吸引私人發展商參與重建。與此同
時，公屋輪候時間長，加上人口密度過高，要在不同地區尤其是在舊區尋找足夠安置資源，壓力頗大。事
實上，市區老化問題迫在眉睫而且愈趨嚴峻，市建局無法獨力承擔市區更新的重任。為令市區更新得以持
續進行，不同持份者包括政府、私人發展商、大廈業主及市民均須通力合作，應對舊區老化的挑戰。

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