Page 82 - 市區重建局2021-22年報

管理層討論及分析
考驗重重 宏觀經濟環境充滿挑戰
二零二一╱二二年度是市建局重建項目的「收成期」。年內完成了七個重建項目的遷置工作，計及批出合作 發展項目合約所得的前期款項，錄得年度盈餘六十六億元;截至二零二二年三月三十一日，(撇除政府在市 建局成立初期注資的一百億元)累積盈餘為四百三十八億元。
穩健的財務狀況有助市建局推展更大型兼具挑戰性的項目，為社會帶來更大裨益，當中包括兩個被列入第 二十一份周年業務計劃(涵蓋二零二二╱二三年度)的大型項目，將涉及約二百幢舊樓及約一千五百個住宅 業權。
然而，過去兩年疫情肆虐，令本地經濟持續放緩;踏入二零二二年，地緣政治局勢緊張導致大宗商品價格飆 升，有經濟學家警告，未來數年經濟增長將出現長期疲弱，通脹拾級而上。香港作為開放型經濟體，面對環 球經濟挑戰，自然難以獨善其身。美國聯儲局在二零二二年連番加息，藉以遏制通脹風險，在聯繫匯率制度 下，本港的低息環境於二零二二年下旬將開始逆轉，對本地樓市產生了抑制作用。
在外圍和本地因素營造對物業市場不利的環境下，市建局轄下相當數量已收購的物業，在未來數年當地盤 平整後推出招標時，很可能面對較高的發展風險，減低發展商對投標的意欲及願意投放的資源，影響市建 局的財政收入。
根據估算，市建局業務綱領內的各個項目共涉及約一千二百億元的財務承擔;由於市建局目前現金流只有 約二百七十億元，即使計及在未來數年從投標項目所收取的前期款項，仍不足以應付一千二百億元的預計 成本。為此，市建局將善用各項財政資源，包括運用信貸能力，建立充足的財政儲備，以秉持《市區重建策 略》所定下的財政自給原則。
市區老化仍是一大難題
要追趕市區老化速度，更新已殘舊失修的舊樓及已建設環境，猶如跟時間競賽。儘管我們投入大量資源推 展多項大型重建項目，更新舊區，然而仍趕不上市區老化的速度。有見及此，市建局展開了策略性研究，深 入探討導致舊區老化加劇的關鍵原因。
研究反映，當大廈樓齡踏入四十歲，樓宇狀況普遍變差，影響結構安全及宜居度，甚至威脅公眾安全。現
時，全港有超過兩萬六千幢樓宇的樓齡達三十年或以上，其中約兩成(五千二百幢樓宇)被評定為「失修」或 「明顯失修」狀況。若此類失修樓宇再不進行復修或維修保養，預計至二零三零年，將會有超過兩萬幢樓宇瀕 臨「失修」或「明顯失修」狀況。研究亦揭示，業主普遍疏於為居住樓宇進行維修保養，加劇樓宇老化的問題。
此外，由於老化樓宇面積龐大而且密度高，相關地積比率普遍亦已用盡，對私人市場來說，缺乏誘因吸引發 展商參與舊區重建，導致市場逐步傾向由市建局主導。然而，單靠市建局的財政及組織資源，根本不足以處 理，令市區更新的進度難以趕上舊區老化。
誠然，樓宇復修作為市建局兩大核心業務之一，是解決市區老化問題的關鍵所在。為增強業主對樓宇復修 的意識和組織能力，市建局展開了樓宇復修新策略研究，透過大型問卷調查，了解舊樓業主對大廈維修保 養的意見和當中遇到的困難，並探討能鼓勵業主進行樓宇復修的方法。
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