Page 72 - 市區重建局2020-21年報

管理層討論及分析
挑戰 不穩定的經濟及營運環境
自二零二零年初開始，新冠肺炎疫情持續，變化莫測，嚴重影響全球及本地經濟，加上中美關係緊張的滯後 影響，進一步拖累整體金融狀況。以上種種因素導致二零二零年長時間出現經濟衰退，增加物業市場波動， 從而對市建局的財務穩定性造成可能的影響。
疫情同時為市建局的營運帶來挑戰。就啟動項目而言，三個原定於二零一九╱二零年第四季度啟動的重建 項目，延遲至二零二零╱二一年度推展，以減低凍結人口調查期間，因人與人之間接觸而引起的感染風險。 另一方面，由於政府辦公室暫停開放，公開聆聽╱公眾諮詢也要延期，導致進行中的項目未能如期完成若 干法定審批程序。為此，市建局需要調動更多人力物力，以盡量減低疫情對各個項目的負面影響，特別是財 政穩健方面。
物業市場雖然經歷短期波動，但自二零零三年起整體一直呈現升勢，私人住宅市場各類住屋價格增幅高達 六倍(見圖一)。在物業市場發展蓬勃期間，市建局須以高價購入樓宇單位，當市場價格下行時將更受影響。 同時，市建局必須根據「七年樓齡」自置居所津貼及特惠金補償政策進行收購，以致須承擔比私人發展商較 高的發展成本;再加上市建局往往須於獲得發展局局長授權或行政長官會同行政會議批准項目後，盡快展 開收購，因此市建局在不利的市況下會缺乏靈活性，難以減慢收購進程，這種情況將進一步加深「高買低賣」 的風險。
為減低風險，市建局已探討為項目「預先招標」的可能性，在同一財政年度內為某一項目進行招標時，也能與 另一項目的收購工作互相配合，以發揮資金對沖的作用。市建局早前揀選橡樹街╱埃華街項目(YTM-011)試 行「預先招標」模式，效果理想。市建局將繼續物色適用「預先招標」模式的項目。
圖一‥
私人住宅售價指數 二零零一年至二零二一年(截至六月)─ 所有類別*
450 400 350 300 250 200 150 100
50 0
年份
* 資料來源:香港特別行政區政府，差餉物業估價署，香港物業報告每月補編(二零二一年七月)
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