巿區重建局 2018-19 年報

6 主席報告 能夠取得上述重建和樓宇復修方面的成績，再加上多個保育及活化項目，市建局在過去六年得以逐步實現 各個《市區重建策略》的目標，有賴仝人上下一心的努力，著實令我引以為傲。 然而這六個年頭以來，市區更新之路並非全無險阻。香港樓齡達五十年或以上的樓宇數目，每年平均以六百 幢的速度遞增，至二零四六年更將接近三萬幢，足以反映市區老化問題刻不容緩。然而，重建項目工作繁 複，由啟動、收購、建築，以至興建落成，往往需時八至十年；而隨着市建局以「小區發展」模式來重建範圍 更大的項目，亦意味着市建局須應付數量更多、更繁複的收購及遷置工作，需時亦更長。這固然為市區更新 工作增添不少難度；而近年重建項目成本不停上升，對市建局的財政帶來一定負擔，亦是推展市區更新工 作另一項沉重的挑戰。 重建難度增 收購成本被市場推高 回顧過去六年，香港樓市持續攀升，致使重建項目的收購價亦不斷創新高，推高項目的收購成本。市建局推 展項目收購工作時，須按照既定物業收購政策，以超出市場價格的「市價加津貼」模式，即一般俗稱「七年樓」 的估價機制，向受影響自住業主提供「自置居所津貼」。我在二零一三年上任時，市建局在旺角一個重建項目 展開收購工作，「七年樓」收購呎價為一萬一千八百三十二元；至去年十一月，市建局在旺角區為另一個重建 項目進行收購時，呎價大幅升至一萬八千零二十三元，五年間單位的收購建議呎價升幅已超逾五成。 愈益沉重的收購支出，令市建局維持財政穩健的難度愈益增加。在樓市時值高峰下，市建局若要維持差不 多規模的重建項目，便必須動用龐大的流動資金以應付愈趨高昂的收購成本。在二零一八╱一九年度，市 建局的流動資金由上年度錄得的二百一十億元降至本年度的一百八十億元；預計未來五年，市建局仍需要 動用超過三百四十億元，以完成業務計劃內涵蓋的已開展或即將開展的項目，預計二零一九╱二零年度的 流動資金將進一步下降至一百二十億元，跌幅高達三成，對市建局的財政造成一定壓力。 然而在收入方面，在傳統市區重建模式下，重建項目的收購、安置進度，受到項目大小、收購業權和涉及安 置的租客數目影響，致使每個年度可供招標的項目常有變化；每個項目的收入，亦受到當前物業市場、建築 開支及利息等非市建局能夠控制的因素影響，因此，市建局每年的收入都有機會出現波幅。而面對持續上 升的樓市，早年項目招標所帶來的收入，將不足以支付下一個規模相若項目的收購成本，結果只能開展收 購成本高昂、規模較細的項目，因而不具備規劃效益；而一旦樓市滑落，這些高收購成本項目更將面對「高 買低賣」的情況，最終將會影響市建局的財政穩健。 面對收入不穩情況的同時，市建局用於重建項目 收購安置、樓宇復修和保育活化的支出卻有增 無減，此「支出大、收入少」的情況，對維持財務 穩健是個艱巨的挑戰。然而，市建局肩負社會使 命，並不會因此而放慢市區更新工作的步伐；相 反，更須要加大力度，並透過新思維尋求出路， 解決當前嚴峻的市區老化問題。 於土瓜灣區以小區發展模式開展六個項目，期望為當區帶來更大 的規劃及社會裨益。