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10 行政總監報告 從項目主導邁向規劃主導 為籌劃更高效的市區更新工作，市建局以「兩條 腿」走路，一方面沿用「項目主導」模式處理殘破 失修的樓宇，但傾向選擇可以藉著重新規劃的契 機，理順土地運用的項目，從而改善區內休憩空 間和行人路的暢達性，和項目範圍的整體景觀， 為社區帶來更大裨益。過去一年，開展的三個新 項目，包括崇慶里 ／桂香街（C&W- 005）、皇后 大道西 ／賢居里（C&W- 006）及橡樹街 ／埃華街項 目（Y TM- 011）就是以規劃角度出發的重建項目。 另一條腿則是以「規劃主導」模式進行舊區更新， 透過規劃手段，解決舊區老化問題，增加項目的 規劃效益，當中包括透過開拓及善用重建項目的 地下空間，以容納停車場泊位和機房及垃圾房等 樓宇設施，以騰出地面空間用以發展優質的步行 區，締造更宜居的社區。 為切實地實踐《市區重建策略》所提出，市區更新 不再是零星拆建的過程，不但重建發展的方向將 會從「項目主導」邁向「規劃主導」，我們還需要 有一套全面而宏觀、綜合重建、復修、保育及活 化四大業務的新策略。在 過去一年，市建局便開展 了三項策略性研究，為可 持續的市區更新探索新的 規劃及實施模式。 油旺地區研究：突破限制、釋放潛力 為期兩年的油旺地區研究，目標是以油麻地和旺角 兩個人口密集和舊樓密度高的地區作例，從區域整 體的宏觀角度，以「先規劃、後項目，再定執行手 段」三步曲，為提升油旺兩區目前土地的使用效益及 重建潛力，尋求切實可行的方案，務求突破目前市 區更新的進度追不上舊區樓宇老化速度的困局，以 及現行城市規劃和法例框架下對發展密度的限制。 第一部分的基線研究工作已經完成，初步資料顯 示，區內樓宇的整體地積比率已達現時規劃容量的 九成，剩餘可供發展的地積比僅一成，而且業權分 散，若市建局沿用「項目主導」模式，並按照現行的 政策來重建發展這些地積比已將近用完或已達「負 數」的舊樓，根本談不上規劃和土地效益。另一方 面，重建樓宇的密度愈高，受影響的住戶數目亦愈 多，加上重建單位內劏房數量繁多，若重建這些已 用盡地積比的樓宇，可建成的新單位數目將少於受 影響住戶數目，因而產生額外的安置房屋需求，令 本來已十分嚴竣的房屋問題雪上加霜。 於項目啟動當日與市建局職員視察橡樹街 / 埃華街發展項目，了解殘破失修樓宇的狀況。